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美国房地产行业在利率上升时期:历史告诉我们


12月16日,2015,美联储自2006年以来首次上调联邦基金利率的目标范围,Janet Yellen美国联邦储备委员会主席表明更多的增长是可能的。美联储的这一运动早已被期待,关于美国利率可能会对市场和资产类别产生多大影响,人们已经写了很多文章,无论是在全球还是在国内。一些分析师曾试图预测利率上升会发生什么情况。而另一些人则报告了在利率上升时期过去发生的事情。这里我们采用后一种方法,以及报告美国上市的房地产市场(以富时EPRA/NAREIT和富时NAREIT指数表示)在美联储基金利率最近三个增长期中发生的情况,特别关注不同房地产子行业的表现。上市房地产对利率上升的脆弱性特别令人感兴趣,主要是由于他们的大额股利(支付率),杠杆作用的运用以及它们潜在属性值的速率敏感性。.

我们首先通过报告最近一历年——2015年的业绩以及整个样本期(1994年1月至2015年12月)的长期业绩,来建立评估美国房地产部门在升息期间的业绩的背景。然后我们将注意力转向了过去的联邦基金利率上升时期。在所有情况下,我们基于富时EPRA/NAREIT指数和富时NAREIT指数,考察美国房地产市场的广泛指标,这些指标与罗素3000%指数所测的美国股票市场相对。这个观点不仅提供了有关房地产股票相对于广阔的股市表现的信息,而且还谈到房地产行业的主要问题,一。e.,开发商和抵押房地产投资信托基金相对于股权投资信托基金而言。然后我们钻研美国股票REIT子行业,进行更细致的分析。.

一般来说,我们发现:

横跨广义FTSE EPRA/NARITIT和FTSE NARITIT房地产指数相比罗素3000:

  • 住房抵押贷款证券化在所有时期都受到挑战;在样本期内,按揭REITS的表现特征与其他REIT部门有显著差异。这些结果支持2016年GICS将抵押REITs与其他股权REITs分离:股权REITs股票将移入它们自己的部门,而抵押REITs将保持在GICS金融部门分类中。.
  • 在整个样本期间,不动产房地产股票(E)G.,开发商对业绩有积极贡献,但在历年2015被取消;非抵押房地产类股的表现优于以罗素3000(Russell 3000)为代表的广阔股市,但公布了同等的风险调整业绩指标(Sharpe Ratios)。.
  • 股票REITS和非REIT房地产股票的表现结果在过去联邦基金利率不断上升的时期表现不一,而按揭房地产投资信托基金一贯表现不佳,在每一个时期。.

美国股本REIT子行业:

  • 在过去三个联邦基金利率不断上升的时期,只有与商业相关的两个子部门——Office和Industries在广泛的FTSE NAREIT美国股票REIT指数上一直保持正的超额回报。主要零售/消费驱动的子部门,如零售业联合部门,购物中心,在所有三个时期,自由住房以及制造业住房分界线都表现不佳。其他细分行业的结果好坏参半。.
  • 在2015和整个样品期间,自我储存表现出色,住宿/度假胜地表现不佳,所有其他子部门,无论是以总回报衡量还是由Sharpe Ratios衡量。经济和人口趋势有助于解释这些结果。.


美国房地产市场的部门和子行业

美国房地产广阔的组成部分:美国的公共房地产股票以股权投资信托基金为主,这是我们跟踪的市场的一部分,FTSE NARITIT美国股票REIT指数(FNUSERI)。更广泛的衡量房地产股票的方法,其中包括开发公司和其他非REIT房地产股票,由FTSE EPRA/NARITIT美国指数(FEUUSI)提供。另一个重要的类别是抵押REITs,这里由FTSE NARITIT美国抵押贷款REIT指数表示。美国股票REIT子行业:美国股票REIT市场被FTSE NAREIT划分为多个子行业。随着美国上市的股票REIT类型的演变,这些子行业类别随时间而变化;在表1中,我们报告了截至2015年年底美国股票REIT市场主要子部门的指数权重和组成计数。.

这些美国股票REIT关键子行业大致分为四类:那些更受商业或商业企业(如办公和工业)驱动的;零售相关子行业(购物中心)地区商场自由站立;住宅部门(公寓和制造住房);和其他所有类别。指数权重的三大行业是公寓,办公室和医疗保健;最小的三是自由站立,多样化和住宿/度假胜地。按成分计算,三大是办公和购物中心,医疗保健和住宿/度假村并列第三。基于构成数的三个最小子行业是制造房屋,自我储存和自由站立。.

我们告诫,REIT子部门的绩效可以由特定于公司的特定因素驱动,由于许多子部门的构成计数相当小。其他因素,例如公司和/或分部门在利用杠杆方面的差异可以影响绩效差异。部门特定的问题可能是重要的,其中,基础资产租赁的平均长度,租期最短(平均一天租期)的住宿/度假村,通常以租期最长为特征的商业相关部门。特质因素对回报的影响可以是时变的,系统(部门和市场)驱动的回报也一样。.


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